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La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más potentes del IRPF español. Le explicamos los requisitos legales, plazos y estrategias para aplicarla correctamente.
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
El desarrollo reglamentario se encuentra en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), que precisan los conceptos de vivienda habitual y los plazos de reinversión.
Conforme al artículo 41 bis del RIRPF, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo).
El contribuyente dispone de un plazo de dos años, contados desde la fecha de venta de la vivienda habitual, para reinvertir el importe obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Este plazo es bienal y se computa desde la transmisión, no desde el cobro del precio. También es posible la reinversión anticipada, es decir, haber adquirido la nueva vivienda en los dos años anteriores a la venta.
Un aspecto crítico que suele generar confusión es que la exención exige la reinversión del importe total obtenido en la transmisión, no solo de la ganancia. Si el precio de venta fue de 400.000 euros y el comprador destina solo 300.000 a la nueva vivienda, la exención se aplicará de forma proporcional sobre el 75% de la ganancia, tributando el 25% restante.
El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS de 1 de octubre de 2020 (rec. 1248/2019), ha clarificado que los gastos e impuestos satisfechos en la transmisión reducen el importe obtenido a efectos del cálculo de la ganancia, lo que resulta favorable al contribuyente. Por su parte, el TEAC ha señalado en resoluciones recientes que la reinversión en una nueva vivienda en construcción es válida si esta queda terminada en un plazo razonable.
Las personas mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual están exentas de tributar por la ganancia patrimonial obtenida, sin necesidad de reinversión alguna, conforme al artículo 33.4.b) LIRPF. Esta exención es automática e incondicional, constituyendo un beneficio fiscal de gran relevancia en planificación patrimonial y sucesoria.
Cuando el inmueble está gravado con hipoteca, el importe de la deuda pendiente no forma parte del precio de venta a efectos de la reinversión si el comprador la subroga. En consecuencia, solo se considera importe obtenido el precio efectivamente percibido por el vendedor, debiendo reinvertirse íntegramente para obtener la exención total.
La exención se aplica directamente en la declaración del IRPF del año de la transmisión. Si en ese momento la reinversión no se ha completado pero el contribuyente tiene intención de realizarla, deberá hacer constar en la declaración su compromiso de reinvertir en el plazo legal. Si finalmente no reinvierte, deberá regularizar la situación con los intereses de demora correspondientes.
La exención por reinversión en vivienda habitual es una herramienta de planificación fiscal de primer orden. No obstante, su correcta aplicación exige un análisis previo de los plazos, los importes y las circunstancias particulares de cada operación. Desde Asesoría Serra le asesoramos antes, durante y después de la compraventa para garantizar la máxima eficiencia fiscal de su patrimonio inmobiliario.
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