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Venta de inmueble en España por no residente: retención del 3%, IRNR y plusvalía municipal
Guía visual para vender un inmueble en España siendo no residente: retención del 3%, modelos 211 y 210, ganancia patrimonial, plusvalía municipal y documentación.
Si vendes un inmueble en España siendo no residente, el precio de escritura no es la cantidad que simplemente recibes y das por cerrada. Hay que coordinar la retención del 3%, la tributación de la ganancia, la plusvalía municipal cuando proceda y la documentación del inmueble.
¿Sabías que el comprador debe retener, con carácter general, el 3% del precio?
Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el adquirente retiene e ingresa el 3% de la contraprestación como pago a cuenta del impuesto del transmitente.
La venta de un no residente, de un vistazo
La retención del 3% no es el impuesto definitivo
La retención actúa como un pago a cuenta. El comprador la ingresa mediante el modelo 211 y debe facilitar al vendedor la documentación justificativa correspondiente.
Después, el vendedor no residente determina la ganancia o pérdida derivada de la transmisión y presenta la declaración que corresponda.
¿Sabías que puede existir devolución?
Si la retención del 3% supera la cuota finalmente resultante, puede solicitarse la devolución del exceso. Si la cuota es superior, habrá que ingresar la diferencia.
Para calcular la ganancia necesitas reconstruir la historia fiscal del inmueble
Precio o valor por el que se adquirió el inmueble y fecha de aquella adquisición.
Determinados gastos y tributos vinculados a la adquisición o transmisión pueden ser relevantes conforme a la normativa aplicable.
Precio de venta y conceptos que deban tenerse en cuenta para determinar la ganancia.
La diferencia fiscal determina la ganancia o pérdida que debe declararse.
Un error frecuente: calcular el “neto que voy a cobrar” solo restando la hipoteca
El resultado económico de la venta también depende de la retención del 3%, la tributación de la ganancia, la plusvalía municipal y los costes asociados a la operación.
Modelo 211 y modelo 210: no cumplen la misma función
¿Y la plusvalía municipal?
La transmisión de terrenos de naturaleza urbana puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el transmitente es una persona física no residente en España, la normativa de Haciendas Locales establece que el adquirente actúa como sujeto pasivo sustituto. Debe revisarse el caso concreto y la gestión ante el ayuntamiento competente.
¿Sabías que la retención del 3% y la plusvalía municipal son obligaciones distintas?
La primera se relaciona con la tributación estatal del vendedor no residente. La segunda es un tributo local cuando se cumplen sus presupuestos. No deben confundirse ni calcularse como si fueran el mismo impuesto.
Documentación que conviene preparar antes de vender
- Escritura o título de adquisición.
- Nota simple actualizada.
- Porcentaje de titularidad de cada vendedor.
- Coste y fecha de adquisición.
- Gastos e impuestos vinculados a la adquisición.
- Información sobre hipotecas y otras cargas.
- IBI y situación catastral.
- Identificación fiscal y residencia del vendedor.
- Documentación necesaria para la retención del 3%.
- Información necesaria para calcular la ganancia y la plusvalía municipal.
¿Quieres saber cuánto quedará realmente después de vender?
Podemos calcular previamente la estructura fiscal de la venta y coordinar la retención, la ganancia y los trámites posteriores.
Revisar mi venta →Preguntas frecuentes del vendedor no residente
¿El 3% significa que siempre pago un 3% de impuesto?
No. Es una retención a cuenta. La tributación definitiva se determina al calcular la ganancia o pérdida y presentar la declaración correspondiente.
¿Qué ocurre si tengo una hipoteca pendiente?
La hipoteca puede coordinarse con la venta, pero debe organizarse la cancelación económica y, cuando corresponda, la cancelación registral.
¿Puedo vender estando fuera de España?
En determinados casos puede coordinarse la operación mediante representación, pero el poder, la identificación y la documentación extranjera deben revisarse antes de la firma.
¿Conviene calcular la ganancia antes de aceptar una oferta?
Sí. Conocer la tributación aproximada permite valorar el importe neto de la operación y evitar tomar decisiones únicamente sobre el precio bruto.
Una buena venta se prepara antes de fijar la fecha de notaría
Revisar cargas, reconstruir el coste de adquisición, calcular la tributación y organizar la documentación permite llegar al cierre con menos incertidumbre.
En nuestro servicio de compraventas inmobiliarias e inversión coordinamos la vertiente jurídica, fiscal y documental de la transmisión.
Vende sabiendo qué impuestos y trámites vienen después
Si eres no residente y estás preparando la venta de un inmueble en España, podemos revisar la operación antes de que firmes arras o escritura.
Ver asesoramiento en compraventas →Fuentes oficiales
- Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 25.2.
- Agencia Tributaria: modelo 211 y retención en la adquisición de inmuebles a no residentes.
- Agencia Tributaria: modelo 210 y tributación de ganancias por transmisión de inmuebles.
- Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.
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