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Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía en 2026: ITP, IVA, AJD y valor de referencia
Comprar una vivienda exige calcular mucho más que el precio: TPO o IVA + AJD, valor de referencia, posibles tipos reducidos y obligaciones adicionales si interviene un no residente.
El precio de una vivienda no es el coste total de la operación. Antes de firmar conviene saber si pagarás TPO o IVA + AJD, qué base imponible se aplicará y si el valor de referencia puede alterar el cálculo.
¿Sabías que comprar una vivienda usada y una vivienda nueva no tributa igual?
La vivienda usada queda, con carácter general, sujeta a TPO. Una primera entrega sujeta y no exenta de IVA tributa por IVA y la escritura puede quedar además sujeta a AJD.
El mapa fiscal de una compra
Vivienda usada: TPO
Las transmisiones inmobiliarias sujetas a TPO aplican, con carácter general, un tipo del 7%.
No necesariamente. Existen tipos reducidos para determinados supuestos y deben revisarse sus requisitos antes de liquidar.
¿Sabías que el tipo reducido no depende solo de “ser joven” o de que sea vivienda habitual?
Los beneficios fiscales autonómicos suelen exigir varios requisitos simultáneos. Aplicar un tipo reducido sin comprobarlos puede terminar en una regularización posterior.
Vivienda nueva: IVA + AJD
Cuando la operación constituye una primera entrega sujeta y no exenta de IVA, no se aplica TPO. Se aplica el IVA correspondiente y la escritura puede quedar además sujeta a Actos Jurídicos Documentados.
En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1,2%, sin perjuicio de los tipos reducidos previstos para determinados casos.
No calcules la compra mirando solo el precio de venta
Notaría, Registro, financiación, tasación cuando proceda, honorarios profesionales e impuestos forman parte del coste económico total. Conviene conocer la cifra completa antes de comprometer una señal.
Valor de referencia: el punto que más dudas genera
El valor de referencia del Catastro puede intervenir en la determinación de la base imponible de ITP y AJD. Si existe y resulta aplicable, comprar por debajo de ese valor no significa automáticamente que el impuesto se calcule solo sobre el precio pagado.
¿Sabías que valor de referencia y valor catastral no son lo mismo?
El valor catastral se utiliza, entre otros fines, en tributos como el IBI. El valor de referencia tiene una función distinta y puede afectar a la base imponible de determinados impuestos patrimoniales.
Ejemplo rápido
Es un ejemplo puramente ilustrativo. Antes de liquidar hay que comprobar la base imponible correcta, el valor de referencia y si existe algún beneficio fiscal aplicable.
Checklist fiscal antes de comprar
- ¿Es vivienda usada o primera entrega?
- ¿La operación está sujeta a TPO o a IVA?
- ¿Se devenga también AJD?
- ¿Existe valor de referencia?
- ¿El precio es superior al valor que debe tomarse como base?
- ¿Se cumplen requisitos para algún tipo reducido?
- ¿El vendedor es no residente?
- ¿Está incluido todo el coste de la operación en el presupuesto?
¿Quieres saber cuánto te costará realmente la compra?
Podemos revisar la tributación antes de firmar arras y calcular los impuestos y obligaciones que acompañarán a la operación.
Revisar fiscalidad de la compra →Preguntas frecuentes antes de comprar
¿Si compro por debajo del valor de referencia pago impuestos solo por el precio?
No necesariamente. Cuando el valor de referencia existe y resulta aplicable, puede determinar la base imponible. Debe revisarse la situación concreta del inmueble.
¿Una vivienda nueva siempre paga AJD?
La escritura de una operación sujeta a IVA puede quedar además sujeta a AJD si concurren los requisitos legales. El tratamiento debe confirmarse en cada operación.
¿Puedo saber los impuestos antes de firmar arras?
Sí, y es recomendable. El cálculo previo permite conocer el presupuesto real y evitar que la fiscalidad aparezca como una sorpresa al final.
¿Qué ocurre si el vendedor es no residente?
Puede aparecer una obligación adicional para el comprador: la retención e ingreso del 3% de la contraprestación mediante el modelo 211, cuando proceda.
Comprar con una cifra real encima de la mesa
La fiscalidad debe analizarse antes de comprometer la operación, no después. Saber qué impuesto se aplica, sobre qué base y qué obligaciones adicionales existen permite decidir con más información.
Puede consultar nuestro servicio de compraventas inmobiliarias e inversión, donde integramos la revisión fiscal con la jurídica y documental.
Antes de firmar, calcula el coste completo
Si ya tienes el inmueble, el precio y la documentación básica, podemos revisar la fiscalidad prevista y detectar los puntos que conviene comprobar.
Ver asesoramiento inmobiliario →Fuentes oficiales
- Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
- Junta de Andalucía: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Dirección General del Catastro: valor de referencia y usos fiscales.
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