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Due diligence inmobiliaria: qué revisar antes de comprar una vivienda
Una due diligence inmobiliaria permite revisar Registro, Catastro, cargas, comunidad, fiscalidad y documentación antes de comprometerse con la compra de una vivienda.
Una buena compra no empieza en notaría: empieza revisando. Registro, Catastro, cargas, comunidad, impuestos y documentación pueden cambiar el precio real, el riesgo y hasta la conveniencia de seguir adelante.
¿Sabías que una vivienda puede estar “perfecta” físicamente y no coincidir con su documentación?
Ampliaciones, cerramientos, piscinas, anexos o superficies pueden no figurar de la misma forma en Registro y Catastro. Detectarlo antes de comprar permite valorar qué debe regularizarse y quién asumirá esa gestión.
Una due diligence bien planteada sigue este orden
¿Qué es realmente una due diligence inmobiliaria?
Es una revisión previa de la operación destinada a comprobar que el comprador sabe qué inmueble adquiere, qué cargas o incidencias existen, cuánto costará realmente la compra y qué documentación debe quedar resuelta antes de firmar.
Titularidad, descripción de la finca, hipotecas, embargos, servidumbres y otras cargas.
Referencia catastral, superficie, uso, coherencia con la realidad y valor de referencia.
Deudas pendientes, cuotas, información relevante y situación municipal del inmueble.
TPO, IVA, AJD, valor de referencia y obligaciones si interviene un no residente.
1. Registro de la Propiedad: empieza por saber qué estás comprando
La nota simple permite comprobar quién figura como titular, cómo está descrita la finca y si existen hipotecas, embargos, servidumbres, prohibiciones u otras cargas.
¿Sabías que una carga no siempre impide comprar?
Puede ser perfectamente posible cerrar la operación, pero debe entenderse qué carga existe, cuánto afecta y cómo se cancelará o resolverá. Lo importante es no descubrirla cuando ya has entregado una cantidad importante.
2. Registro y Catastro deben hablar del mismo inmueble
Registro y Catastro cumplen funciones diferentes. Conviene revisar superficie, uso, referencia catastral y posibles diferencias con la realidad física.
También debe comprobarse el valor de referencia cuando resulte aplicable, porque puede influir directamente en la base imponible de ITP o AJD.
Una señal de alerta
Si la vivienda tiene ampliaciones, cerramientos, piscina, anexos o metros que no aparecen de forma coherente en la documentación, no significa automáticamente que la compra sea inviable. Significa que hay que entender la situación antes de asumirla.
3. Comunidad de propietarios e IBI
En edificios y urbanizaciones conviene conocer la situación de pagos y cualquier información comunitaria relevante para la decisión de compra. También debe revisarse la situación del inmueble respecto del IBI y la documentación municipal pertinente.
¿Sabías que exonerar al vendedor del certificado de comunidad puede dejarte sin información útil?
La Ley de Propiedad Horizontal regula la certificación de deudas y la afección del inmueble por determinadas cantidades. Antes de renunciar a ese documento, conviene saber exactamente cuál es la situación.
4. Arras, reserva y financiación: la due diligence debe llegar antes
Una revisión pierde gran parte de su utilidad si se hace después de haber firmado un contrato rígido. Por eso, si existe reserva o arras, debe coordinarse con la revisión jurídica y documental.
¿Estás a punto de entregar una señal?
Podemos revisar el inmueble y la documentación antes de que asumas un compromiso económico difícil de revertir.
Revisar la operación →5. Los impuestos forman parte del coste real
En una vivienda usada sujeta a TPO, el tipo general en Andalucía es del 7%. Cuando la adquisición está sujeta a IVA, la escritura puede quedar además sujeta a AJD, cuyo tipo general andaluz es del 1,2%.
Además, el valor de referencia puede condicionar la base imponible. Por eso el cálculo fiscal debe hacerse antes de considerar cerrado el presupuesto de compra.
¿Sabías que comprar por debajo del valor de referencia no significa necesariamente tributar solo por el precio?
Cuando existe valor de referencia, la normativa puede hacer que este determine la base imponible. Debe comprobarse antes de liquidar el impuesto.
6. Si el vendedor es no residente, el comprador tiene una obligación propia
Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar el 3% de la contraprestación mediante el modelo 211.
7. Si el comprador es no residente, la preparación documental importa todavía más
Puede ser necesario coordinar NIE, poderes, documentación extranjera, apostillas o traducciones, además de la operativa bancaria y las obligaciones fiscales posteriores derivadas de la tenencia, alquiler o futura venta del inmueble.
Checklist de due diligence antes de comprar
- Titularidad y capacidad del vendedor.
- Nota simple y cargas registrales.
- Coherencia entre Registro, Catastro y realidad física.
- Situación de comunidad de propietarios e IBI.
- Documentación municipal relevante.
- Arras, reserva y condiciones de financiación.
- TPO, IVA, AJD y valor de referencia.
- Retención del 3% si el vendedor es no residente.
- NIE, poderes y documentos extranjeros cuando proceda.
- Obligaciones que quedarán después de la escritura.
Preguntas que debería poder responder antes de comprar
¿Quién figura exactamente como propietario?
Debe comprobarse la titularidad registral y que quienes van a firmar tengan capacidad suficiente para transmitir el inmueble.
¿La vivienda real coincide con Registro y Catastro?
No siempre. Si existen diferencias de superficie, ampliaciones o anexos, conviene identificarlas antes de comprar y valorar su impacto.
¿Sé cuánto me costará realmente la operación?
Además del precio, deben contemplarse impuestos, notaría, Registro, financiación, tasación cuando proceda y honorarios profesionales.
¿Qué ocurrirá si aparece un problema antes de notaría?
La reserva o las arras deberían regular cargas, documentación pendiente, financiación, plazos y consecuencias del incumplimiento para evitar improvisaciones.
Señales que justifican una revisión especialmente cuidadosa
Copropiedad, herencias, usufructos o poderes que deben coordinarse correctamente.
Hipotecas, embargos o anotaciones que necesitan un mecanismo claro de cancelación.
Metros, ampliaciones o elementos que no coinciden entre realidad, Registro y Catastro.
Comprador o vendedor no residente, poderes, documentación extranjera o pagos desde otra jurisdicción.
La due diligence no complica una buena operación: la hace más segura
La finalidad no es buscar problemas donde no los hay, sino identificar con antelación aquello que debe solucionarse, negociarse o reflejarse correctamente antes de la firma.
En Asesoría Serra lo integramos dentro de nuestro servicio de compraventas inmobiliarias, coordinando la revisión jurídica, fiscal y documental de la operación.
¿Vas a comprar una vivienda?
Si ya tienes inmueble, nota simple, reserva o contrato de arras, podemos revisar la operación antes de que avances al siguiente paso.
Ver asesoramiento en compraventas →Fuentes oficiales
- Ley Hipotecaria y normativa registral aplicable.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
- Dirección General del Catastro: valor de referencia y usos fiscales.
- Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de Andalucía.
- Agencia Tributaria: modelo 211 y retención en adquisiciones de inmuebles a no residentes.
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