Contrato de arras en una compraventa inmobiliaria: qué revisar antes de entregar dinero
Antes de firmar unas arras conviene revisar mucho más que el precio: titularidad, cargas, financiación, impuestos, valor de referencia y qué ocurre si la operación no llega a completarse.
Un contrato de arras puede comprometer miles de euros antes de llegar a notaría. La clave no es firmarlo rápido: es saber exactamente qué inmueble compra, qué riesgos asume y qué ocurre si algo falla.
¿Sabía que llamar “arras” a un contrato no determina por sí solo sus efectos?
El artículo 1454 del Código Civil contempla las arras penitenciales, pero lo decisivo es cómo esté redactado el acuerdo. Debe quedar claro si existe derecho de desistimiento, qué cantidad se pierde o devuelve y en qué supuestos.
La operación, de un vistazo
¿Qué debería estar revisado antes de firmar unas arras?
Comprueba titularidad, porcentaje de propiedad y capacidad para firmar. Especial atención a herencias, copropiedades, usufructos, poderes o sociedades.
La finca, garaje, trastero, anexos y demás elementos deben coincidir con la documentación y con lo que realmente se ha negociado.
Hipotecas, embargos, servidumbres o anotaciones pueden cambiar por completo la forma de cerrar la operación.
Financiación, retrasos, documentación pendiente o imposibilidad de comparecer deben tener una respuesta clara en el contrato.
El error que más problemas genera
Entregar una señal y pensar que “lo demás se arreglará en notaría”. La notaría no sustituye la revisión previa de la operación ni corrige automáticamente un contrato mal planteado.
La financiación no debe darse por supuesta
Si el comprador necesita hipoteca, el contrato debería dejar claro qué ocurre si el banco no concede la financiación, la concede por menos importe o exige condiciones distintas a las esperadas.
Una cláusula bien planteada debe concretar plazos, documentación y consecuencias para la cantidad entregada.
¿Sabía que la falta de financiación no siempre libera al comprador?
Si el contrato no condiciona la operación a la obtención de hipoteca, la negativa del banco puede no ser suficiente para recuperar la señal. Por eso la financiación debe tratarse antes de firmar, no después.
Precio, pagos y fecha de escritura: nada debería quedar “sobreentendido”
El contrato debe identificar el precio total, la cantidad entregada, cómo se pagará el resto y cuándo debe otorgarse la escritura pública.
Checklist rápida antes de firmar
- Nota simple registral actualizada.
- Identidad y capacidad de todos los propietarios.
- Cargas y mecanismo de cancelación.
- Situación con la comunidad de propietarios.
- Condiciones de financiación del comprador.
- Precio, señal, forma de pago y fecha límite de escritura.
- Consecuencias del desistimiento o incumplimiento.
- Fiscalidad estimada y valor de referencia.
- Documentación específica si intervienen no residentes.
¿Le han enviado ya un contrato de arras?
Antes de firmar o transferir una cantidad importante, podemos revisar la operación jurídica y fiscalmente y señalar los puntos que conviene corregir o aclarar.
Revisar mi compraventa →¿Y los impuestos? También conviene saberlos antes
La fiscalidad puede modificar de forma importante el coste real de la compra. En Andalucía, una vivienda usada sujeta a TPO aplica con carácter general el 7%; una primera entrega sujeta a IVA puede quedar además sujeta a AJD.
Si el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe, con carácter general, retener el 3% de la contraprestación e ingresarlo mediante el modelo 211.
¿Sabía que el precio firmado no siempre coincide con la base imponible?
Si el inmueble dispone de valor de referencia del Catastro, este puede condicionar la base imponible del ITP o AJD. Conviene comprobarlo antes de cerrar el presupuesto de la operación.
Preguntas que merece la pena hacerse antes de firmar
¿Qué pasa si el vendedor tiene una hipoteca?
La operación puede seguir adelante, pero debe coordinarse cómo se cancela económicamente la deuda y, cuando corresponda, cómo se tramita su cancelación registral. Esto debe quedar previsto antes de la firma.
¿Y si hay deudas con la comunidad?
Conviene comprobar la situación antes de firmar. La normativa de propiedad horizontal regula la certificación de deudas y la afección del inmueble por determinadas cantidades pendientes del anterior titular.
¿Debo revisar las arras aunque las haya preparado una inmobiliaria?
Sí, si quiere conocer exactamente qué obligaciones asume. La inmobiliaria puede facilitar la operación comercial, pero el contrato debe analizarse atendiendo a sus circunstancias, financiación, fiscalidad y riesgos concretos.
¿Qué ocurre si comprador o vendedor vive fuera de España?
Pueden aparecer NIE, poderes, documentación extranjera, apostillas, traducciones, coordinación bancaria y obligaciones fiscales específicas. Es mejor organizarlo con antelación.
Cuándo es especialmente recomendable revisar unas arras
Hipoteca, embargo, usufructo o cualquier limitación que deba resolverse antes del cierre.
Cuando la operación depende total o parcialmente de la concesión de una hipoteca.
Cuando deben coordinarse distintas firmas, porcentajes, poderes o adjudicaciones previas.
Cuando una de las partes es no residente o interviene documentación emitida fuera de España.
La idea es sencilla: revisar antes de quedar vinculado
Un contrato de arras bien planteado aporta claridad sobre qué compra cada parte, qué debe ocurrir antes de la escritura y qué consecuencias existen si la operación no llega a completarse.
En Asesoría Serra integramos esta revisión dentro de nuestro servicio de compraventas inmobiliarias, coordinando la parte jurídica, fiscal y documental.
Antes de firmar, revise la operación completa
Si está comprando o vendiendo un inmueble, cuéntenos en qué punto se encuentra la operación y qué documentación tiene. Revisaremos los aspectos que deberían quedar resueltos antes de comprometerte.
Ver asesoramiento en compraventas →Fuentes oficiales
- Código Civil, artículo 1454.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 9.
- Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de Andalucía.
- Agencia Tributaria: retención del adquirente de inmueble a no residente y modelo 211.
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